春節(jié)過后，正是房屋租賃高峰期。對于房東來說，是否能夠按時全額順利地收到租金、房客是否安全合法使用房屋、租賃合同到期后能否順利收回房屋，是最需要關注的問題。密云法院近期審理了一起租賃合同糾紛案，法院支持了房主要求失聯(lián)房客支付“空置期間”房租的訴求。

2020年11月29日，經(jīng)口頭協(xié)商，小王從谷先生處租賃房屋。自2023年9月起，小王開始欠付房租，谷先生多次索要，小王均未支付。在此期間，小王告知谷先生，他要回老家生活一段時間，回來后繼續(xù)使用房屋。但此后小王并未返回。自2024年3月起，小王開始拒接谷先生電話，且不回復信息，谷先生與小王失去聯(lián)系。但小王尚有衣服、物品留在租賃房屋內。谷先生訴至法院，要求判令小王支付欠付的租金。在法院審理期間，小王經(jīng)多次傳喚，也不到庭參加訴訟，法院在與他電話聯(lián)系時詢問他對遺留在租賃房屋內個人物品的意見，小王明確表示他無法清理個人物品。

法院審理后認為，谷先生與小王雖然未簽訂書面的房屋租賃合同，但是根據(jù)在案證據(jù)，可以認定谷先生與小王就租賃案涉房屋事宜達成了口頭租賃合同。該合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。雙方均應按照約定全面履行合同義務。

小王欠付房屋租金，谷先生有權要求其給付。關于欠付數(shù)額，經(jīng)與小王電話聯(lián)系，小王認可租金為每月900元，鑒于小王明確表示，其不予自行清理個人物品，谷先生要求自行收回房屋，法院不持異議。

綜合考慮小王實際占有使用房屋的時間、小王回老家前明確表示還將返回繼續(xù)使用房屋的情況以及谷先生清理房屋尚需必要的時間，谷先生要求房租計算到2024年11月30日，法院對此予以支持。

主審法官表示，《中華人民共和國民法典》第七百二十二條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第五百六十五條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

在房屋租賃合同關系中，租客欠付租金且失聯(lián)，房東可以解除租賃合同，收回房屋。但需盡到謹慎注意義務，至少應當做到以下幾點：

1.以適當方式通知對方在指定的期限內自行清理物品，及時騰退房屋，如果怠于履行騰退義務，房東將采取措施清退。

2.租客未按照指定時間騰退，房東在清理租客遺留物品時，要注意收集和保存好相關證據(jù)，以免引起財產(chǎn)丟失等糾紛。可以采取全程錄音錄像或者請派出所民警、物業(yè)和鄰居在場見證、公證機關公證等方式保存證據(jù)。

3.對于清理出來的租客物品，除非在租客明確表示不要的情況下，應當妥善保管，由此支出的保管費用可以要求租客承擔。

（記者 安然）

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